Guía completa · Inversión
Invertir en bienes raíces en República Dominicana: lo que debes saber antes de comprar
Por Cristell Mejía, asesor inmobiliarioPublicado el Actualizado el 10 min de lectura
Invertir en un apartamento en República Dominicana puede darte una rentabilidad por alquiler superior a la de muchos mercados. Pero la cifra que ves en un anuncio casi nunca es la que termina en tu bolsillo. Esta guía resume lo que reviso con cada cliente antes de recomendarle una inversión: números reales, zonas, riesgos de comprar en planos, impuestos e incentivos.
Respuesta rápida
- Santo Domingo tiene una rentabilidad bruta promedio por alquiler de 9.08% anual; Punta Cana y Bávaro, de 6.48% (Global Property Guide).
- Después de gastos, meses vacíos e impuestos, la rentabilidad neta suele quedar varios puntos por debajo.
- Comprar en planos da mejor precio de entrada y plazo para pagar, pero exige revisar promotor, fideicomiso, permisos y contrato.
- Al comprar pagas un 3% de impuesto de transferencia, salvo exenciones como Confotur o vivienda de bajo costo.
¿Tienes un presupuesto en mente? Te preparo una comparación con números claros.
¿Por qué se invierte en bienes raíces en República Dominicana?
La inversión extranjera en el sector inmobiliario dominicano sigue creciendo. Según un análisis publicado en Diario Libre a finales de septiembre de 2026, esa inversión llegó a US$915.2 millones en 2025, un 14.6% más que en 2024. Estados Unidos aportó US$352.6 millones, el 38.5% del total.
Tres razones explican ese interés:
- Rentabilidad por alquiler alta frente a otros países de la región.
- Estabilidad económica: el mismo análisis reporta un crecimiento del PIB de 4.5% en el primer semestre de 2026 y de 6.7% en construcción.
- Incentivos legales para proyectos turísticos, como Confotur.
A eso se suma la diáspora dominicana, que compra para sus padres, para vacacionar, para retirarse o como patrimonio en su país.
Rentabilidad bruta y neta: la diferencia que importa
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. Es la cifra que más se publica. La rentabilidad neta descuenta lo que cuesta mantener la propiedad. Es la que de verdad cuenta.
Un ejemplo con números redondos
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Precio del apartamento | US$120,000 |
| Alquiler: US$900 al mes × 12 | US$10,800 |
| Rentabilidad bruta | 9.0% |
| Un mes vacío al año | − US$900 |
| Mantenimiento del condominio (US$100 al mes) | − US$1,200 |
| Reparaciones y seguro (estimado) | − US$600 |
| Ingreso neto antes de impuestos | US$8,100 (6.75%) |
Es un ejemplo para entender el cálculo, no una promesa. En tu caso cambian el precio, el alquiler de la zona, la cuota de mantenimiento y, si financias, los intereses del préstamo. También debes declarar los ingresos por alquiler: para personas físicas tributan como renta, con escala progresiva de hasta 25%.
¿Dónde invertir? Depende de lo que quieras lograr
“¿Santo Domingo o Punta Cana?” es la pregunta que más me hacen, y tiene trampa: la zona correcta depende de para qué compras. La misma propiedad puede ser una gran inversión para una persona y un error para otra. Estos son los escenarios que más veo con mis clientes. Probablemente te reconozcas en alguno.
1. Quieres vacacionar y que la propiedad se pague sola cuando no estás
Aquí mandan la playa y la demanda turística: Bávaro, Punta Cana o Boca Chica. El alquiler por días puede rendir más que un contrato largo, pero el ingreso sube y baja con la temporada y alguien tiene que limpiar, recibir huéspedes y mantener. Hay un dato que decide si esta estrategia funciona o no: cuántas noches al año la vas a usar tú. Con ese número hacemos la cuenta real.
2. Buscas una renta estable cada mes
Para alquiler tradicional, por contrato de un año, Santo Domingo suele ganar. Según Global Property Guide, la rentabilidad bruta promedio de la ciudad es de 9.08%, y los apartamentos de 2 habitaciones son los que mejor rinden (9.77%). Pero dos zonas con el mismo precio pueden alquilarse muy distinto: la cercanía a oficinas, universidades y vías rápidas pesa más que los acabados. Ahí es donde una buena elección de sector marca la diferencia.
3. Quieres alquiler corto en la ciudad
Ejecutivos de paso, familias de la diáspora que vienen de visita, viajeros de negocio. En sectores céntricos de Santo Domingo hay demanda para estadías cortas, pero no todos los condominios lo permiten. Antes de reservar hay que leer el reglamento del edificio, porque una sola cláusula puede cambiar todo el plan.
4. Vas a vivir en ella y quieres que también sea una buena inversión
Comprar tu primera vivienda también es invertir: dejas de pagar alquiler y el inmueble puede ganar valor. Aquí el precio de entrada es clave. Según Revista Mercado, el metro cuadrado promedia US$2,119 en el Distrito Nacional y US$1,120 en Santo Domingo Este. Por eso muchas familias miran proyectos como Parques del Este Residences o Brisas de Las Colinas 6.
5. Compras desde fuera, para tu familia o tu retiro
Si vives en Estados Unidos y compras para tus padres o para volver algún día, la prioridad cambia: seguridad, servicios cerca, mantenimiento sencillo y un plan de pagos que no te apriete. Comprar en planos te deja pagar en cuotas hoy y recibir el inmueble cuando lo vas a necesitar. Lo explico paso a paso en cómo comprar en RD viviendo en Estados Unidos.
6. Quieres comprar en planos para revender
Entrar temprano en un buen proyecto puede dejar plusvalía al momento de la entrega. Pero no todos los contratos permiten ceder la unidad antes de terminarla, y algunos cobran por hacerlo. Es el escenario con más potencial y también el que más hay que revisar.
¿En cuál escenario estás, o estás entre dos? Cuéntamelo y te preparo una comparación con números para tu caso.
Rentabilidades: Global Property Guide, datos a septiembre de 2025, citados por inmobiliario.do.
Comprar en planos: ventajas y riesgos
Comprar antes de que el proyecto se construya es hoy la forma más común de invertir en RD. Tiene ventajas claras:
- Precio de entrada más bajo que el de una propiedad terminada.
- La inicial se paga en cuotas durante la construcción.
- Más unidades para elegir.
- Posible plusvalía mientras se construye.
Y riesgos que no conviene ignorar: retrasos en la entrega, cambios en las especificaciones o, en el peor caso, que el proyecto no se termine. Bienvenido Paulino Columna, con 40 años en el mercado dominicano, lo resume así:
“Reservar no es vender. Firmar tampoco es terminar.”Bienvenido Paulino Columna, Comprar en planos: confianza y responsabilidad
Un proyecto con fideicomiso ordena la administración del dinero y da más transparencia, pero no elimina todos los riesgos. Los fideicomisos están regulados por la Ley 189-11, y aun con uno sigue siendo necesario revisar la experiencia del promotor, la calidad de la construcción, la situación legal del terreno y el contrato.
Impuestos y costos de una inversión
| Impuesto o costo | Cuánto | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia inmobiliaria | 3% del mayor valor entre el precio y la tasación de la DGII | Al traspasar el título |
| Registro de hipoteca | 2% del monto del préstamo | Si financias |
| Impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) | 1% anual sobre lo que exceda RD$10,695,494 (2026) | Cada año, si tu patrimonio inmobiliario supera ese monto |
| Renta por alquiler | Escala progresiva de hasta 25% (personas físicas) | En tu declaración anual |
Lo explico con un ejemplo completo en cuánto cuesta realmente comprar un apartamento en RD.
Confotur: cuándo aplica y cuándo no
Confotur es el régimen de incentivos de la Ley 158-01 para proyectos turísticos aprobados. Para quien compra una unidad en uno de esos proyectos, los beneficios pueden incluir la exención del impuesto de transferencia en la primera venta y del IPI por un periodo de hasta 15 años, además de exenciones sobre ingresos por alquiler en algunos casos.
Lo importante: solo aplica si el proyecto tiene la clasificación aprobada. Muchos proyectos residenciales en Santo Domingo no la tienen. Si alguien te ofrece Confotur, pide la resolución que lo aprueba.
Errores comunes al invertir
- Calcular con la rentabilidad bruta. Haz el cálculo neto, con meses vacíos incluidos.
- Comprar por precio y no por valor. Lo barato en una zona sin demanda de alquiler sale caro.
- Creer en rentas garantizadas. Nadie controla el mercado de alquiler. Desconfía de las promesas.
- No revisar el contrato. Plazos, penalidades por retraso y cláusulas de ajuste de precio deben estar claros antes de firmar.
- No planificar el pago final. Si vas a financiar el contra entrega, confirma con tiempo cuánto te aprobaría el banco.
Checklist antes de reservar
- ¿Para qué compro: vivir, alquilar, revender o proteger mi patrimonio?
- ¿Puedo pagar las cuotas con comodidad, sin depender del alquiler?
- ¿Quién desarrolla y construye, y qué ha entregado antes?
- ¿Hay fideicomiso? ¿Qué cubre?
- ¿Tiene permisos el proyecto? ¿Está saneado el terreno?
- ¿Qué dice el contrato sobre retrasos, cambios y cancelación?
- ¿Cuánto me costará cerrar y cuánto me costará mantenerla?
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar propiedades en República Dominicana?
Sí. Los extranjeros pueden comprar inmuebles en RD con los mismos derechos de propiedad que un dominicano. Necesitas tu pasaporte y cumplir los requisitos de debida diligencia de la operación.
¿Cuánto necesito para empezar a invertir?
En proyectos en planos puedes reservar con montos bajos, por ejemplo US$500, y pagar la inicial en cuotas. En los proyectos que tengo hoy los precios empiezan en US$81,718.
¿Es mejor Airbnb o alquiler tradicional?
Depende de la zona y de tu tiempo. El vacacional puede rendir más en zonas turísticas, pero con más gastos y gestión. En Santo Domingo, el tradicional suele ser más estable. Revisa también si el condominio permite alquiler por días.
¿Quieres que hagamos los números de una inversión concreta?
Fuentes
- Enrique Segura Quiñones, “Rendimiento por alquiler”, Diario Libre, 30 de septiembre de 2026.
- Aylin Valentin, “Proyecciones 2026: Santo Domingo y Punta Cana liderarán retornos en alquiler, según Global Property Guide”, inmobiliario.do, enero de 2026.
- Bienvenido Paulino Columna, “Comprar en planos: confianza y responsabilidad”, inmobiliario.do, septiembre de 2026.
- Juan David Botero Salcedo, “Guía: cuánto paga en impuestos quien compra, construye o alquila un inmueble en República Dominicana”, inmobiliario.do, junio de 2026.
- “Así está el precio de la vivienda en República Dominicana en 2026”, Revista Mercado.
Cristell MejíaAsesor inmobiliario en Plusval, con más de 10 años en ventas y más de 5 en bienes raíces. Ayuda a comprar, vender e invertir en Santo Domingo y Punta Cana. Conoce más sobre mí.